DANNI IN CONDOMINIO, CHI LI PAGA?

Ci scrive il lettore S.E. che, a seguito di una perdita d’acqua dal suo appartamento mentre erano in corso lavori di ristrutturazione, fa sapere che si è allagato l’appartamento del condomino sottostante e gli è stato richiesto di risarcire il danno, calcolabile in circa 10.000,00 euro. Chiede se sia corretto che la richiesta venga rivolta a lui anziché all’impresa cui ha affidato i lavori di ristrutturazione, i cui estremi egli stesso ha comunicato al danneggiato. Rispondo che la richiesta del condomino danneggiato è corretta, in quanto del danno in questione risponde il proprietario dell’immobile che ha causato il problema quale custode del bene (art. 2051 codice civile). Sul punto si è pronunciata più volte la Corte di Cassazione stabilendo che l’art. 2051 del codice civile trova applicazione sia quando il danno è provocato dalla cosa in sé (in questo caso dall’alloggio e dai suoi impianti, ad esempio per omessa manutenzione), sia quando è invece provocato dall’attività umana, come nel caso segnalato dal lettore, in cui ‒ presumo ‒ l’impresa incaricata della ristrutturazione ha lesionato l’impianto idrico causando l’allagamento dell’alloggio sottostante (tra le più recenti pronunce, Cassaz., sezione terza, sent. n. 41435/2021 e sent. n. 31601/2021). La Cassazione ha pertanto stabilito che in caso di appalto, per poter “scaricare” sull’impresa appaltatrice ogni responsabilità, occorre essere in grado di dimostrare di avere ceduto alla stessa il totale controllo dell’immobile, sia pure solo temporaneamente, dimostrazione però estremamente ardua, che richiederebbe quantomeno una clausola specifica inserita nel contratto d’appalto. In assenza di tale prova il proprietario/custode sarà tenuto a risarcire il danneggiato. Ciò non toglie che S.E. possa a sua volta rivalersi sull’impresa appaltatrice (cosiddetta azione di regresso) per i danni che sarà costretto a risarcire al condomino, sempre che egli sia in grado di dimostrare che il danno è stato effettivamente causato dall’opera dell’impresa stessa e che avrebbe potuto essere evitato con l’impiego di maggiore diligenza.