Dopo il decimo rialzo consecutivo dei tassi di interesse da parte della Bce (Banca centrale europea), i mutuatari italiani indebitati con il tasso variabile stanno sudando freddo: rate che dal 1 gennaio 2022 sono aumentate ad oggi mediamente del 64%. Per chi ha stipulato un mutuo dopo il 2016, il pignoramento dell’immobile può scattare a seguito del mancato pagamento di 18 rate (soglia di sette rate per i mutui più vecchi), ma già a partire dai 30 giorni di ritardo nei pagamenti, la banca può applicare gli interessi di mora stabiliti sul contratto. Per aiutare le famiglie in difficoltà, con la legge di bilancio 2023 è stata prevista un’altra misura che, a determinate condizioni, prevede la facoltà per i mutuatari e l’obbligo per le banche di modificare il mutuo da tasso variabile a tasso fisso: vi possono accedere le famiglie mutuatarie con reddito Isee non superiore a 35mila euro e un mutuo non più alto di 200mila. Dal 2007 in Italia è possibile, oltre alla rinegoziazione del mutuo, ricorrere alla surroga, cioè spostarlo in un’altra banca che offra condizioni migliori, gratuitamente. Non vi sono costi notarili (perché non vengono modificati l’importo del mutuo e, quindi, i valori su cui si regge l’ipoteca) ed eventuali altri oneri sono a carico della nuova banca. La vecchia banca non può fare ostruzionismo: entro 30 giorni dall’avvio della pratica è obbligata a fare il passaggio di consegne. Attraverso la surroga è possibile modificare il tasso e la durata, ma non l’importo del debito residuo. Di certo può essere l’occasione per spostarsi da un contratto zeppo di oneri accessori (spese incasso rata e via dicendo), verso un istituto più ‘low cost’, che sostanzialmente propone un tasso annuale non molto distante fra i parametri di Tan e Taeg (tasso annuale nominale su cui si calcolano gli interessi e parametro che, oltre agli interessi, tiene conto anche di tutti gli altri oneri che la banca aggancia al mutuo). COME CALCOLARE LA RATA SOSTENIBILE Oltre la metà degli italiani che acquistano una casa lo fa ricorrendo al mutuo. Molto spesso, però, si commette l’errore di cercare casa senza conoscere quale sia la propria capacità di ‘mutuo-acquisto’, ovvero quale possa essere l’importo massimo che una banca sarebbe disposta a prestarci. Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto (versando anche una caparra) e veder saltare via tutto perché poi l’istituto di credito, valutando il nostro rating, ovvero la nostra capacità di rimborso, decide di non concederci il finanziamento. Ecco perché il primo passo da fare è quello ‒ suggeriscono i titolari dell’agenzia Conti Immobiliare ‒ di calcolare la nostra capacità mutuo-acquisto, vale a dire in quale fascia-limite di prezzo dell’immobile che possiamo permetterci. Partendo dal reddito netto familiare, sommando quindi eventualmente anche quello del partner, dobbiamo, a questo risultato sottrarre l’importo di altri finanziamenti in corso e successivamente dividere il tutto per tre. Il risultato è l’importo massimo della rata che possiamo permetterci di pagare in base alla forza del nostro credito.
