In occasione di una compravendita immobiliare, i dubbi che quasi sempre sorgono sono i seguenti: «Metto in vendita quell’immobile, ma non so quanto chiedere come corrispettivo», oppure: «Vorrei acquistare quell’immobile, ma mi sembra che il prezzo sia troppo alto». La questione è: come stabilire il valore corretto di un immobile? L’unico modo per determinare in maniera precisa il valore di un immobile è la valutazione, con una perizia da parte di un tecnico, delle sue caratteristiche peculiari: infatti, ogni immobile ha la propria storia, è unico, per caratteristiche, età, “stato di salute”. Tuttavia, spesso, nella necessità di dover attribuire un valore a un immobile, non si ha la possibilità di valutarlo analiticamente, per vari motivi (costo elevato, tempo limitato, ecc...). Sono stati allora nel tempo creati degli strumenti statistici, per poter disporre comunque di una valutazione attendibile e oggettiva di un immobile, con pochi semplici dati. L’Omi, Osservatorio del Mercato Immobiliare, è lo strumento per determinare in maniera semplice il valore degli immobili, principalmente a fini fiscali, ma non solo. Si tratta di una banca dati utilizzata dalla Agenzia delle Entrate, che può essere consultata gratuitamente, sul sito della stessa, per conoscere le quotazioni dei valori immobiliari sul territorio nazionale, frutto di rilievi statistici provenienti dal mercato immobiliare, da cui partire per determinare il valore venale del bene, che costituisce ordinariamente il valore di riferimento per il calcolo di tasse e imposte. L’Omi, sulla base di pochi elementi (localizzazione e classificazione catastale), assumendo per ipotesi un certo stato conservativo o una certa posizione commerciale (per negozi e centri commerciali), riesce a offrire valori attendibili degli immobili, compresi tra un minimo e un massimo, creando un “intervallo di correttezza”. Quando si deve procedere a un’operazione immobiliare è molto importante consultare le quotazioni Omi, in quanto queste: • guidano l’operatore nella scelta della proposta commerciale da avanzare alla controparte; • costituiscono un punto di riferimento anche per i tecnici incaricati di periziare un immobile; • mettono in guardia sulle possibili conseguenze fiscali cui si può andare incontro in caso di dichiarazione negli atti ufficiali di valori inferiori. Ciò può capitare, ad esempio, per una particolare situazione soggettiva del venditore (uno stato di bisogno, per cui occorre accontentarsi di un corrispettivo minore, purché realizzabile in tempi brevi), oppure logistica (immobile accanto a una strada molto trafficata), o specifica (immobile vicino a fonti di rumore, odori sgradevoli). In questi casi è utile sapere che esiste questa differenza, per documentarla e poterla giustificare ove venga contestata. I valori Omi sono importanti anche qualora vi siano le condizioni per applicare a una transazione economica la cosiddetta regola del prezzo-valore (particolare istituto la cui finalità è quella di far emergere dagli atti di compravendita il reale prezzo pagato, che non ha motivo di essere occultato non rilevando questo ai fini della tassazione, che, in presenza di determinati requisiti e di determinate condizioni ‒ l’atto deve essere assoggettabile a imposta di registro; l’acquirente deve essere una persona fisica e non deve agire nell’esercizio di attività commerciali o professionali; i beni acquistati devono essere immobili a uso abitativo e relative pertinenze; l’acquirente deve richiedere espressamente nell’atto di compravendita di usufruire di questo istituto ‒ consente di calcolare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale prendendo riferimento il cosiddetto valore catastale, che è il valore fiscale di un immobile, ottenuto moltiplicando la rendita catastale attribuita a ogni immobile per alcuni coefficienti, diversi a seconda della categoria catastale, anziché il corrispettivo effettivamente pagato, che va comunque indicato in atto). La determinazione del valore di un immobile, dunque, può quindi essere effettuata: • o tramite una specifica perizia che possa determinarne il valore preciso; • oppure avvalendosi, sempre e in ogni caso, a prescindere dal criterio di determinazione della base imponibile per il calcolo delle imposte indirette, delle quotazioni Omi, che costituiscono un validissimo e imprescindibile strumento.
